以案释法517期，借名买房的法律风险

借名买房看似解决了一时之需，实则埋下了很大的法律风险隐患，对借名人和出名人都可能造成难以挽回的损失。无论是为了享受内部优惠、规避暂时性的政策限制，还是其他原因，务必慎之又慎！

一． 案子简介：

刘某和瞿某是朋友。刘某看中一个店面想买下来，瞿某告诉他，这个店面如果本地人买能有不小优惠。瞿某是本地人，两人一合计，刘某就决定借瞿某的名字买下这个店面。刘某付了全款，虽然办下来的土地证、房产证以及所有购房票上写的都是瞿某的名字，但这些证件的原件，一直由刘某自己保管着。

过了几年，刘某想把店面的名字正式过户到自己名下，结果瞿某不合作。多次协商不成，刘某只好把瞿某告上法庭，要求瞿某配合把房产证的名字改成自己。

法庭经过审理，查明了事实，最终认定：刘某借名买房的事实成立，同时查明， 刘某当时借名买房的目的，是为了得到优惠价，并非为了逃避法律禁令或者违背公德良俗，行为本身是有效的。判决支持刘某的诉讼请求。

二． 案子的警示作用：

现实生活中，隐名登记、委托登记、代持房产登记等现象屡有发生，在不动产登记权利人与真实权利人不一致的情况下，所有权的归属问题是有很大隐患的。结合本案陈亮律师团队给大家划出以下几个重点：

1. 本案刘某借名买房行为所幸是合法有效的，如果借名是为了逃避限购、骗取贷款优惠、转移财产逃避债务，或者购买法律禁止交易的房产（如小产权房）等目的，那这个“借名协议”很可能被认定为无效，房子归谁就复杂了，实际出资人可能钱房两空；

2. 借名买房其中的翻脸不认账风险很大，你看本案瞿某，当初也算是好朋友相帮借名买房，但当人家要过户时，也许店面增值了自己没捞到好处，也许想不认账，就不予配合。这种情况下，当时人如果没有过硬的证据链，证明“借名”关系和你是实际出资人，官司打起来会非常被动，败诉风险极高。

3. 没过户前， 房产证上是人家的名字，法律上人家就是“房主”。如果对方起了贪念，或者欠了外债，完全有可能在你不知情的情况下，把“你的”房子卖掉或抵押出去，一旦遇到不知情的善意买家或抵押权人办了登记，你想把房子追回来，难如登天！

4. 另外，没过户前如果遇到“房主”房子被查封、抵债、执行，或者“房主”出现继承纠纷问题等等，那麻烦事就来了。

借名买房看似解决了一时之需，实则埋下了巨大的法律风险隐患，对借名人和出名人都可能造成难以挽回的损失。无论是为了享受内部优惠、规避暂时性的政策限制，还是其他原因，务必慎之又慎！

三． 相关法律：

1. 《民法典》第二百零九条规定： 不动产物权的设立、变更、转/让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外；

2. 高法相关司法解释规定， 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。