未依约履行借款义务 房屋买卖合同应予解除


原告丁某,原告马某诉被告张某,第三人某房地产经纪有限公司（以下简称地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。

     丁某,马某诉称:我们和张某于2009年11月10日签订北京市存量房买卖合同,商定张某将北京市通州区杨富店一房屋出售给我们,双方商定房屋成交价格为人民币68万元。

    合同签订后,我们依约履行了交付定金的合同义务,但是在我们按照合同商定向张某支付合同款项时,张某不予配合,拒尽接收,并至今拒尽为其办理房屋过户手续。

    故哀求法院判令:1,张某继续履行合同义务,张某将本案房屋交付给我们,协助办理房屋过户；2,张某自2010年2月11日起按照逐日1万元定金的万分之五的尺度给付违约金直至完成过户手续止。

    3,自2010年2月11日起按照1万元定金的万分之五给付违约金直至被告张某将房屋交付给我们为止；4,诉讼费由被告张某承担。

     张某辩称:我不同意继续履行合同,是丁某和马某违约在先,二人没有在2010年2月11日前给我首付款30万和借款19万。

    而且我已经通过地产公司告知了丁某与马某合同予以解除。

     张某提起反诉称:我与丁某,马某于2009年11月10日签订北京市存量房屋买卖合同及增补协议,合同签订后,我积极配合买方及地产公司办理 面签及评估等工作,但是在买方应该向我支付合同划定的款项时,因为买方不具备支付能力,超出了合同划定期限,故我拒尽继续履行合同。

    而且我因急需资金,于2009年12月6日将自己名下的另一房屋超低价的出卖了,所以丁某,马某给我造成了巨大的经济损失。

    故哀求法院判令:1,解除我与丁某,马某签订的房屋买卖合同及增补协议；2,判令丁某,马某赔偿我违约金人民币5万元；3,反诉费由丁某,马某承担。

     针对张某的反诉哀求,丁某,马某辩称:不同意张某的反诉哀求。

    合同履行期间双方发生争议是因对19万元的交付,有关该借款的合同条款成立,但是并不生效,对这个条款的争议不影响合同的履行,故我方要求继续履行合同。

     第三人地产公司述称:丁某,马某与张某在2009年11月10日签订了房屋买卖合同和增补协议,双方商定在2009年11月26日交接首付款30万元以及由丁某,马某借给张某19万元用以解除典质贷款,但是2009年11月26日,丁某,马某以为借给张某19万元在安全性上有隐患,所以丁某,马某拒尽借给张某,双方因此产生纠纷,导致首付款没有交接成功。

     【不合】 该院经审理认定丁某,马某的行为构成根本违约。

    判决一,解除丁某,马某与张某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二,解除丁某,马某与张某,地产公司签订的《增补协议》；三,张某于判决生效之日起七日内返还丁某,马某购房定金人民币一万元；四,驳归丁某,马某的诉讼哀求；五,驳归张某的其他反诉哀求。

     判决后,丁某,马某不服,上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院判决驳归上诉,维持原判。

     1,本案争议焦点之一为丁某,马某拒尽依《增补协议》商定给付张某19万元借款的行为是否构成根本违约 对此存在两种不同意见:第一种意见以为本案借款与房屋买卖是两个法律关系。

    借款合同属于成立但未生效,借款合同应在借款给付时才发生法律效力。

    且借款义务的负担与否并不影响房屋买卖合同的继续履行,同时,因为双方在合同中未商定不履行借款义务的法律后果,因此丁某,马某不构成根本违约,房屋买卖合同应该继续履行。

     第二种意见以为,借款关系虽系不同的法律关系,但从本案来望,借款行为应该是房屋买卖合同履行中的一个必要履行步骤,借款义务的履行情况直接影响了房屋买卖合同目的的实现,因此丁某,马某构成根本违约,房屋买卖合同予以解除。