以案释法429 未变更登记房产排除执行案

在【离】婚协议中（下称离异），约定将房屋所有权归一方所有，但未办理产权变更登记，离异后，该房屋因另一方负个人债务，而被【法】院强制执行的案件，在司法实践中并不少见。

一．案情简介 

梁某男与祝某女系夫妻，育有一子。婚后夫妻两共同购买了一套商品房，产权登记在梁某名下。后两人协议离异，离异协议约定该房产归祝某及子所有，梁某协助办理房产过户登记。过了几月，两人又办理复婚登记。复婚登记后，梁某向张某借款30万元，并出具了借条一份，因未按时还款，张某将梁某与祝某夫妻告至F院。

法庭一审审理，认定该借款系梁某个人债务，梁某名下还有一套祝某未及时变更产权登记的房产，属于共同财产，判决用于低债。生效后张某又申请强制执行该房产，祝某提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对该房产的执行，并确认该房产归祝某所有。

二．案件的警示

这类夫妻双方，在离异协议中约定将房屋所有权归一方所有，但未办理产权变更登记，离异后或再婚后，该房屋因另一方负个人债务而被F院强制执行的案件，在司法实务中并不少见，这类案件，涉及的问题是：离异协议中分割房屋产权的约定，对于第三人是否有效力？

这里有二个效力问题：

1. 对夫妻双方而言，离异协议中分割房屋产权的约定，是具有法律效力的，即便房屋产权变更登记未进行，一方也不能以协议未履行为由要求撤销协议，另一方有权向F院诉求对方履行协议；同时，一方也不得以签订离异协议的时间，已过诉讼时效为由进行抗辩。

2. 对第三人而言，夫妻双方在离异协议中分割房屋产权的约定，如果仅是约定，但没有进行产权变更的登记（没有物权的公示效力），那么第三人有权无视离异协议中的约定，而要求按照夫妻共同财产执行涉案房屋。但如果进行了产权变更的登记（具有物权的公示效力），第三人不得以夫妻共同财产执行涉案房屋。本案一审也是据此规定判决的。

但本案的律师很聪明，对一审的判决，提起了一个案外人执行异议之诉，目的是为了排除执行。所谓执行异议之诉，是指当事人对执行标的实体权利存有争议而引起的诉讼，也是执行救济的一种重要途径。本案执行异议之诉提出了一个请求权优先性的问题，请求权优先性，简单的解释就是先来后到问题，很显然，本案祝某享有的请求权优先于张某所享有的债权，因此足以排除执行。

三．相关法律

1. 婚姻法规定：离异协议中关于财产分割的条款，对男女双方具有法律约束力；

2. 物权法规定：不动产物权的设立/变更/转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；

3. 高法《关于审理买卖合同J纷案件适用法律问题的解释》规定，在均未领受交付且未办理过户登记手续的情况下，在先的买受人的继续履行请求权，优先于其他买受人。