读者李先生问:2007年11月8日,某市某置业有限公司与马某签订某小区选房意向书一份,商定总购房款158900元,该选择房意向书中商定认购定金为45000元,同日马某缴纳了450000元,某置业有限公司出具了收到首付款的收据。

    2008年12月某置业有限公司交付房屋,认购定金为45000元。

    未绝事宜按未来《商品房买卖合同》执行。

    同日,马某缴纳了45000元,后某市置业公司未能按商定期限交房,马某要求解除意向书,并双倍返还定金,另外,某市置业公司至今未取得商品房预售许可证实,双方买卖合同未能签订。

 律师以为:某市置业有限公司与马某签订的选房意向书是双方当事人真实意思的表示,该意向书正当有效,马某要求解除选房意向书,某置业有限公司表示同意,于是应当解除双方的意向书,2007年某置业有限公司给马某出具45000元的收据虽写的是首付款,但双方签订的选房意向书中载明认购定金45000元,故马某已经交付的款项应为出卖人通过认购方式向买受人收受的定金,。

    因为某市置业有限公司未取得商品房预售许可证实,导致房屋买卖合同未能签订,某市置业有限公司应依法双倍返还马某定金,但双方商定的定金数额超过主合同的百分之二十,马某哀求双倍返还定金中的超过部门不予支持,该部门应按购房款返还马某并支付利息。

    需要说明的是:定金有立商定金,成商定金,证商定金,解商定金,违商定金,在商品房中的认购中的定金具有立商定金的性质,而在商品房买卖合同中以条款方式商定的定金内容的性质是违商定金。

    在既无购房协议,也无定金合同的情况下,实际支付一定的款项以后,收款人出具注明"保证金”,"押金”,"定金”的收据,一般不认定为定金法律关系成立,除非当事人明确商定上述款项为定金性质的,才可以合用定金罚则,只能认定为立商定金性质。

    参考法条:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目的解释》第四条:出卖人通过认购,订购,预订,等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的划定处理；因不可回责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。