【案情简介】2010年2月24日,安邱的赵某,通过潍坊玛雅房屋中介公司（东方路店,以下称中介公司）购买一套72平米的二手期房,房屋（不见房屋,待开发的一片旷地）位于潍坊某开发区（潍坊××置业有限公司××开发项目）,总价款23万元,赵某听中介先容房屋价格"便宜”等"有利前提”,便与中介公司签订了房屋买卖合同,并交房东段某定金10000元,合同商定20天后（2011年3月14日）办理房产更名手续,逾期违约则不退定金,签完合同后,赵某发现合同中的房屋位置与望房时指定的现地位置不一致,便找到中介公司,要求按望房时指定的现地位置落实合同,否则退定金。

    但中介公司以为:本合同是按房东段某与开发商所签合同中的房屋位置所签的,房屋的图上位置是准确的,当初望房时双方认定的位置是一致的,错在买房人赵某自已没认清晰,中介公司和房东段某都无过错。

    协商不成,赵某要求退房并返归定金,均遭到中介公司和房东拒尽。

    赵某于2011年3月7日将此事投诉到潍坊市高新区消协,要求退房并全额返归定金。

    
【处理过程及结果】
高新区消协接到投诉后,当真查望了赵某的购房合同和定金收条,并到期房现地查望实际情况,经核实,购房合同从表面上望并无大的题目,但通过现地查望期房的建设情况（现地为旷地,无显著的参照物,望房只是"空言无补”）和侧面了解该楼盘的开工建设,开发商和销售情况,得出初步判定:该楼盘对外销售,未取得商品房预售许可证等相关许可。

    为入一步证明以上判定,消协工作职员通过电话联系,发函,亲身到某开发区的相关行政主管部分,调查核实开发商对本楼盘开发预售的有关证实材料；经查实,该楼盘对外销售,未取得商品房预售许可证等相关许可,不符合国家政策法规划定的商品房预售前提。

    根据合同法第五十二条第一款第五项的划定:违背法律,行政法规的强制性划定,属无效合同；即赵某与中介公司签订的房屋买卖合同属无效合同,又根据《合同法》第五十八条的划定:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还……。

    即中介公司收取的10000元购房定金应返还给赵某。

    经由消协工作职员当真扎实的工作,在铁的证据眼前,中介公司不得不承认自已的过错,经调解,中介公司无前提退房,返还赵某所交定金10000元,并向赵某报歉。

    
【案例评析】
本案是一起房屋买卖合同违法,违背国家有关商品房销售强制性治理划定,导致合同无效的典型案例。

    
中华人民共和国《城市商品房预售治理办法》第五条:商品房预售应当符合下列前提:（一）已交付全部土地使用权出让金,取得取得土地使用权书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算,投进开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并已经确定施工入度和竣工交付日期。

    第六条商品房预售实行许可轨制……,未取得《商品房预售许可证》的,不得入行商品房预售。

    第九条开发企业入行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

    售楼广告和仿单应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

    第十条商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

    开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产治理部分和市,县人民政府土地治理部分办理商品房预售合同登记存案手续……。

    中华人民共和国《城市房地产治理法》第四十四条对商品房预售也作了相应的划定……。

    
《中华人民共和国合同法》第七条:当事人订立,履行合同,应当遵遵法律,行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

    第五十二条划定:有下列情形之一的,合同无效:（一）一方以欺诈,胁迫的手段订立合同……；（二）恶意串通……；（三）以正当形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违背法律,行政法规的强制性划定。